Zamożni Polacy inwestują w mieszkania, więc ceny rosną. Przeraża to mniej zasobnych: nie stać ich na zakup, ani wynajęcie własnego lokum na wolnym rynku. Rząd chce udostępnić mieszkania średniakom i ubogim, nie tylko w metropoliach, ale i mniejszych miejscowościach, w których często od lat nie budowało się niemal nic. Jak? – opowiada nam ANNA KORNECKA, wiceminister rozwoju, pracy i technologii odpowiedzialna za budownictwo i mieszkalnictwo.
Kupiłem właśnie piąte mieszkanie – pochwalił mi się menedżer z wielkiej krakowskiej firmy informatycznej. Kiedy pytam o to deweloperów w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, przyznają, że nawet połowę oferowanych przez nich lokali wykupują tacy właśnie inwestorzy. A nieposiadający własnego mieszkania średniacy, zarabiający od 4 do 5 tys. zł brutto, cierpną obserwując wzrost cen. Jak PiS dochodził do władzy, metr kw. pod Wawelem kosztował 6,5 tys. zł, a teraz 11 tys. zł i więcej…
Poruszył pan tutaj kilka ważnych kwestii. Pierwsza to relatywnie duża skala inwestowania w mieszkania w celu ochrony oszczędności przed inflacją. W ostatnich latach zarobki rosną – nawet w pandemii ów wzrost był znaczny, a ostatnio, w kwietniu wyniósł prawie 10 proc. rok po roku. To bardzo dużo, a w niektórych branżach wzrost ten jest jeszcze większy, zwłaszcza we wspomnianym przez pana sektorze IT.
To głównie temu sektorowi Kraków zawdzięcza pierwszy od bodaj 300 lat awans na szczyt zestawienia polskich metropolii o najwyższych średnich zarobkach: w marcu było to 7730 zł, o 100 zł więcej niż w Warszawie. W IT średnia przekracza już 12 tys. zł…
Rośnie więc liczba rodaków, którzy posiadają znaczące wolne środki i zastanawiają się, gdzie je ulokować. Inwestują zatem w mieszkania.
Czemu?
Ponieważ one gwarantują dwie podstawowe rzeczy: bezpieczeństwo zainwestowanych środków oraz zyski. Ceny mieszkań rosną od bardzo dawna. Mieszkanie kupione pięć czy dziesięć lat temu ma dzisiaj zdecydowanie wyższą wartość.
I żadna lokata bankowa nie dałaby takiego efektu.
Niewykluczone, że może to zwiększyć zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania.
Ale stać na to w zasadzie tylko tych, którzy dużo zarabiają, albo dostali znaczny spadek.
Pracujemy nad ustawą o REIT-ach, czyli podmiotach finansowych, za pośrednictwem których każdy chcący inwestować będzie mógł lokować swe oszczędności w nieruchomościach. Nad odpowiednimi regulacjami dotyczącymi podmiotów inwestujących w najem nieruchomości pracuje międzyresortowy zespół.
REIT-y są bardzo popularne na Zachodzie. Człowiek nie musi kupować od razu całego mieszkania, tylko – jak ma np. 10 tys. zł zaskórniaków – kupuje udziały w funduszu nieruchomości. I czerpie z tego zyski.
Chcemy, by to było możliwe także w Polsce. Poszerzymy w ten sposób wachlarz możliwości lokowania środków, a jednocześnie sprawimy, że ta forma stanie się dostępna właściwie dla wszystkich. Bo dziś, jak sam pan zauważył, nie każdego stać na kupno mieszkania czy kilku mieszkań.
Powiem nawet, że mało kogo stać. Kto ma wolne pół miliona na czterdzieści metrów kw. w Krakowie?! Z drugiej strony znam inwestorów, którzy pobrali kredyty, żeby kupić po kilka mieszkań – na wynajem.
To z kolei efekt tego, że z powodu niskich stóp procentowych kredyty hipoteczne stały się tanie. Inwestorom opłaca się wziąć kredyt i sfinansować nim zakup mieszkania na wynajem, bo z czynszu będzie można nie tylko spłacać raty kredytu, ale i czerpać zyski. Choć ten model chwilowo się w pandemii załamał…
Chwilowo?
Wydaje się, że tak. Tąpnięcie najmu krótkoterminowego wiosną 2020 roku miało oczywisty związek ze zniknięciem turystów, zaś zapaść najmu długoterminowego była efektem przejścia studentów i tysięcy pracowników w tryb nauki i pracy zdalnej. Wtedy ci, którzy zainwestowali w mieszkania na wynajem, posiłkując się kredytami spłacanymi z czynszów, znaleźli się w trudnej sytuacji. Tym bardziej, że nie wiadomo było, ile to potrwa i co będzie dalej.
Ba: niektórzy bali się, że turyści i studenci mogą nie wrócić już nigdy.
Pojawiły się takie obawy, ale nie wywołały one na rynku nerwowych ruchów na większą skalę.
Więc ceny mieszkań cały czas rosły, mimo że rynek najmu skarlał.
Mam nadzieję, że szybko zacznie się on odbudowywać. Liczę, że jesienią studenci wrócą na uczelnie, do nauki stacjonarnej. Jeszcze wcześniej do biur powrócą pracownicy – ten trend widać nawet w wielkich korporacjach technologicznych, w których teoretycznie praca mogłaby się nadal odbywać zdalnie.
Google ogłosił, że tylko 14 dni w roku może być zdalnie. I to na wniosek pracownika.
Pracujemy nad wprowadzeniem pracy zdalnej do Kodeksu pracy. Może być ona coraz częściej wykorzystywaną formą świadczenia pracy, także po odwołaniu stanu epidemii. To związki zawodowe, przedstawiciele pracowników, oraz pracodawcy będą wspólnie decydowali zarówno o potrzebie wprowadzenia pracy zdalnej, jak i sposobie jej wykonywania w firmie. Będzie także możliwość wnioskowania przez pracownika o „incydentalną” pracę zdalną - do 12 dni w roku kalendarzowym. Oznacza to, że zakłady pracy będą mogły zorganizować pracę inaczej niż planuje to Google i nie wszyscy pracownicy wrócą do biur.
Ale większość jednak wróci. Czyli ma nosa ten mój bogaty kolega inwestujący właśnie w piąte mieszkanie?
Dotykamy tu drugiego problemu, czyli tego, że mamy w Polsce ciągle niedobór mieszkań – i dlatego one stanowią dobrą inwestycję.
Ściślej: jedni mają pięć, a inni zero.
Nie to jest głównym problemem, lecz fakt, że nawet osoby posiadające stały dochód nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania albo wynajęcie go na wolnym rynku.
Kapitalizm.
Polski kapitalizm.
Na Zachodzie jest inaczej?
W rozwiniętych krajach Europy Zachodniej około jednej piątej mieszkań to zasoby – w szerokim tego słowa rozumieniu – publiczne czy społeczne. Czynsze nie są w nich rynkowe, lecz odpowiednio niższe, by mogli je opłacić ludzie, o których pan wspomniał, czyli zarabiający zbyt dużo, by się kwalifikować do mieszkań socjalnych, a za mało, by kupić lub wynająć lokal na wolnym rynku. W Polsce takie lokale stanowią 0,7 proc. zasobów. W dodatku są rozmieszczone nierównomiernie. W większości naszych miast, nie tylko małych, ale i średnich, nie wybudowało się od wielu lat ani jednego mieszkania. Deweloperom się nie opłaca, a gminy o tym nie myślały. W metropoliach, jak Kraków, na lokum komunalne czeka się trzy, a czasem pięć lat, ale znam miasta, gdzie czas oczekiwania wynosi prawie dekadę…
Brzmi jak wieczne nigdy.
Dlatego w ministerstwie opracowaliśmy Plan dla Pracy i Rozwoju, którego ważną częścią jest zapewnienie Polakom bezpieczeństwa mieszkaniowego. Mamy dwa główne cele: zachęcić gminy do budowania i pozyskiwania mieszkań komunalnych, socjalnych, dla najuboższych, a jednocześnie radykalnie pobudzić budownictwo społeczne, aby w całej Polsce, także miejscowościach, gdzie często od lat nie budowało się nic, zaczęły na dużą skalę powstawać mieszkania dla osób o umiarkowanych, średnich dochodach.
Nowy pomysł to SIM-y, czyli Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Nowy, ale właściwie nie tak bardzo.
To jest system podobny do istniejących TBS-ów, ale znacznie atrakcyjniejszy. SIM to po prostu spółka, której celem jest budowanie mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. Idea jest prosta: wpłacasz 20-25 procent wartości mieszkania i mieszkasz w nim przez dowolny czas, płacąc czynsz regulowany – w wysokości 600 czy 900 zł, zamiast 1800 czy 2500 zł, jakie musiałbyś zapłacić wynajmując podobny lokal na wolnym rynku. Po 10-15 latach możesz mieszkanie wykupić. Nie jesteś jednak do niego przywiązany: jeśli się rozmyślisz, zmieni się twoja sytuacja materialna, życiowa, zechcesz wyjechać, możesz odzyskać swój wkład. Nie jesteś przy tym związany kredytem hipotecznym, więc jest to bardzo atrakcyjna forma.
Kto będzie mógł wynająć, a potem wykupić takie mieszkanie?
Osoba czy rodzina spełniająca jasno określone ustawowo kryteria dochodowe - odmienne dla poszczególnych województw, bo poziom dochodów jest w Polsce bardzo zróżnicowany.
I to chwyci?
Już chwyciło. Zainteresowanie gmin – bo one mają tu do odegrania kluczową rolę – jest ogromne. Na dziś zgłosiło się ich aż 175. To jest 7 proc. wszystkich gmin w Polsce. A wśród nich i takie, w których nie budowało się nic przez ostatnich 20, a nawet 30 lat. Dużą zachętą okazało się to, że w systemie SIM kilka, czy kilkanaście gmin, może się ze sobą porozumieć, aby realizować inwestycje mieszkaniowe wspólnie. Pozwala to radykalnie ograniczać koszty i to na każdym etapie.
Ale prawdziwym supermagnesem okazała się dotacja od państwa.
Tak, w przypadku SIM-ów dofinansowujemy z budżetu państwa do 35 proc. wartości inwestycji. Oferowany jest także preferencyjny kredyt oraz dodatkowe wsparcie na założenie SIM (nawet 10 proc. inwestycji). W budownictwie komunalnym, socjalnym, dotacja wynosi aż 80 proc. Cieszy mnie, że i tutaj zainteresowanie samorządów jest bardzo duże, zwłaszcza że w wielu miejscach kolejki do lokalu socjalnego są, jak wspomniałam, absurdalnie długie.
A co pani powie średniakowi, który się zajeżdża, pracując po godzinach i biorąc w weekendy fuchy, żeby dostać kredyt na mieszkanie i spłacać go przez 30 lat, a teraz słyszy, że jego mniej pracowity i mniej obrotny rówieśnik dostanie to samo za półdarmo, dzięki wsparciu podatników takich, jak ten średniak?
To jednak nie to samo. Owszem, to jest podobne mieszkanie, o wysokim standardzie, ale ono nie jest własnością, zasobem lokatora, który w nim mieszka. Lokator nie może z nim zrobić tego, co chce. Nie może go sprzedać. I żeby w nim zamieszkać, musi spełnić określone warunki. Wnosi wkład własny, płaci czynsz. I jeśli po latach chce zostać właścicielem, musi lokal wykupić - czyli to są dwie zupełnie inne sytuacje. Dla mnie kluczowe jest to, że jeżeli takich czynszowych mieszkań nie udostępnimy, to znaczna część Polaków będzie nadal wykluczona: nigdy nie zamieszka w przyzwoitym lokum. Chcemy to wreszcie zmienić.
To jest kolejne podejście PiS do polityki mieszkaniowej, wcześniejsze wielkie projekty nie przyniosły spodziewanego efektu w postaci przystępnych cenowo czynszówek dla średniaków. Dlaczego?
Nie da się prowadzić polityki mieszkaniowej, a ściślej – budować mieszkań – bez pieniędzy. Wcześniej w budżecie państwa przeznaczano na ten cel góra 100 mln złotych rocznie. Nam udało się wywalczyć miliard. A to są już środki, przy pomocy których można pobudzić i społeczne budownictwo czynszowe, czyli SIM-y, i budownictwo komunalne.
I tym razem się uda?
Wierzę w to. Najistotniejsza jest wielka jakościowa zmiana, jakiej chcemy dokonać. Proszę zauważyć, że w ostatnich latach powstawało w Polsce rekordowo dużo mieszkań…
Nawet 200 tys. rocznie, jak za Gierka. I standard o niebo wyższy niż w wielkiej płycie.
No, właśnie, ale fakt, że tych mieszkań przybywa, nie wpłynął zasadniczo na sytuację mieszkaniową Polaków o wspomnianym przez nas dochodzie rzędu 4-5 tys. zł. Nadal nie stać ich na zakup własnego lokalu, ani wynajem na wolnym rynku. Bez interwencji państwa, bez skutecznej polityki mieszkaniowej, to się nie zmieni. A zarazem będzie miało wpływ na rozwój Polski, przyczyniając się do wymierania mniejszych miejscowości.
Ponieważ?
Ponieważ wspomniane przez pana rekordowe ilości mieszkań powstają przede wszystkim w wielkich miastach, a na znacznym obszarze kraju mamy od wielu lat białe plamy. Jak wspomniałam, deweloperzy budują głównie duże osiedla w metropoliach, bo to jest dla nich bardziej opłacalne, natomiast stawianie pojedynczych bloków w mniejszych miejscowościach im się nie kalkuluje. Jeśli dla mieszkańców, w tym młodych rodzin, nie ma oferty ładnych nowych mieszkań w ich okolicy, to częściej stamtąd wyjeżdżają. Utrata funkcji przez średnie i mniejsze miasta to jest, oczywiście, szerszy problem, związany także z sytuacją na rynku pracy czy infrastrukturą, ale brak mieszkań stanowi ewidentnie część tego zjawiska.
Burmistrz Chrzanowa mówił mi ostatnio, że przez lata tam się nie budowało mieszkań, bo panowała opinia, że nie ma po co. Taka samospełniająca się przepowiednia: ludzie z miasta wyjeżdżali, głównie do Krakowa, gdzie powstaje połowa małopolskich mieszkań. Ale jak się burmistrz uparł i powstało w Chrzanowie kilkaset nowych mieszkań, to się sprzedały na pniu. I powstaje kilkaset kolejnych.
To doskonały przykład. Pokazuje, jakie mieliśmy – i wciąż mamy - bariery rozwoju. A ile jest takich miejscowości, jak Chrzanów? Zatem niewątpliwie zainteresowanie nowymi mieszkaniami w większości miast jest i nasz program wsparcia pomoże zaspokoić potrzeby, które w systemie czysto deweloperskim byłyby nie do zaspokojenia.
Deweloperzy, zwłaszcza w Krakowie, twierdzą, że budowaliby więcej i zapewne taniej, gdyby nie brak dostępnych gruntów. Deficyt sprawia, że ceny ziemi szaleją, podbijając ceny mieszkań. Dobra lokalizacja w Krakowie oznacza dwa, trzy tysiące zł za metr kwadratowy. A są i takie po kilkanaście tysięcy. Za grunt!
Na początek chcemy dla deweloperów uwolnić atrakcyjne grunty w centrach miast, umożliwić dogęszczenie zabudowy. Jednocześnie wprowadzamy rozwiązanie „lokal za grunt”: inwestorzy będą mogli nabywać grunty od gmin w zamian za mieszkania lub inne lokale służące wspólnotom samorządowym. Samorządy zyskają w ten sposób lokale bez konieczności uruchamiania inwestycji budowlanych, a deweloperzy - cenne dla nich grunty. Jestem pewna, że deweloperom i pozostałym inwestorom pomogą także liczne ułatwienia w procesie budowlanym. Postępująca cyfryzacja sprawi, że już wkrótce tony papierowych dokumentów staną się zbędne. Od lipca pozwolenie na budowę będzie można załatwić przez internet, wszystkie załączniki, z projektem włącznie, będą w formie elektronicznej. Pod koniec roku wprowadzamy elektroniczny dziennik budowy. Równocześnie pracujemy nad gruntowną reformą planowania przestrzennego, w efekcie której uwolni się w całej Polsce wiele nowych terenów pod inwestycje, także mieszkaniowe.
Nie mogę nie zapytać o jeden z budowlanych hitów Polskiego Ładu, czyli domach do 70 m kw., które będzie można stawiać bez pozwolenia na budowę. Nie obawia się pani, że przy polskiej fantazji rzecz może się wymknąć spod kontroli? I na przykład na Pomorzu powstanie szpaler chat a la Murzasichle?
Nie ma takiej możliwości. Owszem, taki nieduży dom będzie można zbudować zdecydowanie taniej, bez większych formalności, zgłoszeniem, z szybką wuzetką, bez zatrudniania kierownika budowy i bez dziennika budowy. Ale w żadnym razie nie oznacza to, że będzie można budować, jak się chce i gdzie się chce. Budynek będzie musiał mieć projekt, spełnić wszystkie obowiązujące warunki techniczne, zachować wymagane odległości od granic i innych obiektów, oraz - co równie istotne – być w zgodzie z wymaganiami ładu przestrzennego. Luzujemy przepisy, ułatwiamy życie tym, którzy nie są w stanie sprostać obecnym procedurom – a takich osób jest bardzo dużo - ale jednocześnie dbamy o bezpieczeństwo i ład przestrzenny.
Przy okazji rzuciła pani pomysł utworzenia bazy typowych projektów domów. Dostępnych za darmo lub za grosze.
W drugim etapie można – dla zachęty – stworzyć taka bazę. Która uwzględniałaby różnice regionalne i lokalne. Pozwoliłaby ona z jednej strony ograniczyć koszty inwestorom – bo projekt budowlany potrafi kosztować parę ładnych tysięcy. Równocześnie gwarantowałaby, że to, co ludzie wybudują według takiego projektu, będzie bezpieczne i będzie spełniać wszystkie wymogi. To jest na razie tylko idea, zachęcamy do dyskusji.
A co z domkami rekreacyjnymi, altanami na działkach stawianymi bez pozwolenia?
Konsekwentnie, powinniśmy zwiększyć ich dopuszczalną powierzchnię z 35 do 70 metrów kw.
I sprytni Polacy pourządzają tam sobie całoroczne domy mieszkalne… Już teraz taką funkcję pełnią niektóre „altanki”.
Jakkolwiek zmierzamy do uwolnienia terenów inwestycyjnych oraz budowania odpowiedniej liczby mieszkań na każdą kieszeń, to tereny rekreacyjne, w tym ogródki działkowe, powinny zachować swą rekreacyjną funkcję. Jako takie są nam potrzebne, a poza tym nie mają odpowiedniej infrastruktury, np. kanalizacyjnej czy ciepłowniczej.
Czyli jak ktoś sobie zbuduję taką większą, 70-metrową altanę na działce, to nadal nie będzie mógł się w niej zameldować, ani uczynić z niej siedziby swojej firmy?
Nie będzie mógł. Rekreacja to rekreacja. A dom to dom. Naszym założeniem jest to, aby tych domów – komfortowych i przystępnych cenowo – było w Polsce znacznie więcej, nie tylko w wielkich miastach, ale też wszędzie tam, gdzie przez ostatnie dekady mało się budowało.